貸宅地通達

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(貸宅地の評価)

25 宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 借地権の目的となっている宅地の価額は、11《評価の方式》から22‐3《大規模工場用地の路線価及び倍率》まで、24《私道の用に供されている宅地の評価》、24‐2《土地区画整理事業施行中の宅地の評価》、24‐4《広大地の評価》及び24‐6《セットバックを必要とする宅地の評価》から24‐8《文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価》までの定めにより評価したその宅地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から27《借地権の評価》の定めにより評価したその借地権の価額(同項のただし書の定めに該当するときは、同項に定める借地権割合を100分の20として計算した価額とする。25‐3《土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価》において27‐6《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより借地権の価額を計算する場合において同じ。)を控除した金額によって評価する。
 ただし、借地権の目的となっている宅地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下「貸宅地割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する。

(2) 定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、27‐2《定期借地権等の評価》の定めにより評価したその定期借地権等の価額を控除した金額によって評価する。
 ただし、同項の定めにより評価した定期借地権等の価額が、その宅地の自用地としての価額に次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じる割合を乗じて計算した金額を下回る場合には、その宅地の自用地としての価額からその価額に次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

イ 残存期間が5年以下のもの 100分の5

ロ 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10

ハ 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15

ニ 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

(3) 地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4) 区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27‐4《区分地上権の評価》の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(5) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

 

(倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額)

25‐2 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
 なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。

(貸家建付地の評価)

26 貸家(94《借家権の評価》に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。)の敷地の用に供されている宅地(以下「貸家建付地」という。)の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

その宅地の自用地としての価額

その宅地の自用地としての価額

×

借地権割合

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

賃貸割合


 この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」は、それぞれ次による。

(1) 「借地権割合」は、27《借地権の評価》の定めによるその宅地に係る借地権割合(同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。次項において同じ。)による。

(2) 「賃貸割合」は、その貸家に係る各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。)がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合による。

Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計

当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)


(注)

1 上記算式の「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう。したがって、例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分及び階層で区分されていても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しない。
 なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。

2 上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない。

 

(区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価)

26‐2 区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている貸家建付地の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

25《貸宅地の評価》から253《土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価》までの定めにより評価したその区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の価額(A)

×

次項の定めによるその宅地に係る借地権割合

×

94《借地権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

 

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価)

25‐3 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権の目的となっている宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

274《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》(1)の定めにより評価した借地権、定期借地権等又は地上権の価額

(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

274の定めにより評価した区分地上権の価額

275《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

(3) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

275の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

276(2)の定めにより評価した借地権、定期借地権等又は地上権の価額

(注) 国税局長が貸宅地割合を定めている地域に存する借地権の目的となっている宅地の価額を評価する場合には、25《貸宅地の評価》(1)のただし書の定めにより評価した価額から、当該価額に27‐4《区分地上権の評価》の区分地上権の割合又は27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の区分地上権に準ずる地役権の割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価することに留意する。

 

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)

 借地権が設定されている土地について、相当の地代を収受している場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合
 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(2) (1)以外の場合
 当該土地の自用地としての価額から3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》の(2)による借地権の価額を控除した金額(以下この項において「相当の地代調整貸宅地価額」という。
 ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超えるときは、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(注) 上記(1)及び(2)のただし書に該当する場合において、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合においては、昭和43年10月28日付直資3‐22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達(以下「43年直資3‐22通達」という。)の適用があることに留意する。
 この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、43年直資3‐22通連中「自用地としての価額」とあるのは「相当の地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その相当の地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

2017年8月26日