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法人税、相続税、消費税、に詳しい埼玉県さいたま市大宮区の税理士  堤友幸

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法人税、消費税還付相続税に詳しい 税理士 行政書士 堤友幸

2018年8月6日

貸家の敷地


自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は原則として30%


借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

2017年8月26日

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380


「特定路線価」

 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します
 
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

2017年8月26日

貸家

貸家の価額は
家屋の価額(A)ー(A)X借家権割合×賃貸割合

借家権割合は原則として30%

2017年8月26日

自宅

原則として一棟の家屋ごとに評価

家屋の固定資産税評価額で評価

建築中の場合には費用現価の70%で評価

家屋と構造上一体となっている設備
家屋の所有者が有する
電気設備
(ネオンサイン、投光器、スポットライト、電話機、電話交換機
及びタイムレコーダー等を除きます。)、
ガス設備、衛生設備、給排水設備、温湿度調整設備、
消火設備、避雷針設備、昇降設備、じんかい処理設備等で、
その家屋に取り付けられ、
その家屋と構造上一体
となっているものについては、その家屋の価額に含めて評価します。

門、塀等の設備、庭園設備
通達の規定により、別途評価

屋敷内にある
果樹等及び畑の境界にある
果樹等で
その数量が少なく、
かっ、収益を目的として所有
するものでないものについては、
評価しない

2017年8月26日

農地通達

(農地の分類)

34 農地を評価する場合、その農地を36《純農地の範囲》から36‐4《市街地農地の範囲》までに定めるところに従い、次に掲げる農地のいずれかに分類する。

(1) 純農地

(2) 中間農地

(3) 市街地周辺農地

(4) 市街地農地

(注)

1 上記の農地の種類と①農地法、②農業振興地域の整備に関する法律、③都市計画法との関係は、基本的には、次のとおりとなる。

イ 農地法との関係
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034372
(ニ) 第2種農地(農地法第4条第2項第1号イ及びロに掲げる農地同号ロ(1)に掲げる農地を含む。以外の農地)……中間農地
(ホ) 第3種農地(農地法第4条第2項第1号ロ(1)に掲げる農地農用地区域内にある農地を除く。))……市街地周辺農地
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=2&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034372

ロ 農業振興地域の整備に関する法律との関係
(イ) 農業振興地域内の農地のうち
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034373

ハ 都市計画法との関係
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034374

2 甲種農地、第1種農地、第2種農地及び第3種農地の用語の意義は、平成21年12月11日付21経営第4530号・21農振第1598号「『農地法の運用について』の制定について」農林水産省経営局長・農村振興局長連名通知において定められているものと同じである。

 

(純農地の範囲)

36 純農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 農用地区域内にある農地

(2) 市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの。

(3) 上記(1)及び(2)に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。

 

(中間農地の範囲)

36‐2 中間農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 第2種農地に該当するもの

(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

 

(市街地周辺農地の範囲)

36‐3 市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 第3種農地に該当するもの

(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

 

(市街地農地の範囲)

36‐4 市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

(1) 農地法第4条《農地の転用の制限》又は第5条《農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限》に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地

(2) 市街化区域内にある農地

(3) 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

 

(純農地の評価)

37 純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(中間農地の評価)

 

 

38 中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(中間農地の評価)

38 中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(市街地周辺農地の評価)

39 市街地周辺農地の価額は、次項本文の定めにより評価したその農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する。

 

(市街地農地の評価)

40 市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について、11《評価の方式》に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

 

(広大な市街地農地等の評価)

40‐2 前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、24‐4《広大地の評価》に定める広大地に該当するときは、その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24‐4の定めに準じて評価する。ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24‐4の定めによって評価した価額が前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、24‐4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

 

(生産緑地の評価)

40‐3 生産緑地(生産緑地法昭和49年法律第68号第2条《定義》第3号に規定する生産緑地のうち、課税時期において同法第10条《生産緑地の買取りの申出》の規定により市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨の申出以下「買取りの申出」という。を行った日から起算して3月生産緑地法の一部を改正する法律平成3年法律第39号附則第2条第3項の規定の適用を受ける同項に規定する旧第2種生産緑地地区に係る旧生産緑地にあっては1月を経過しているもの以外のものをいう。以下同じ。)の価額は、その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、その価額に次に掲げる生産緑地の別にそれぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

(1) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間

割合

5年以下のもの

100分の10

5年を超え10年以下のもの

100分の15

10年を超え15年以下のもの

100分の20

15年を超え20年以下のもの

100分の25

20年を超え25年以下のもの

100分の30

25年を超え30年以下のもの

100分の35

 

(2) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
 100分の5

 

(貸し付けられている農地の評価)

41 耕作権、永小作権等の目的となっている農地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 耕作権の目的となっている農地の価額は、37《純農地の評価》から40‐2《広大な市街地農地等の評価》までの定めにより評価したその農地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、42《耕作権の評価》の定めにより評価した耕作権の価額を控除した金額によって評価する。

(2) 永小作権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した永小作権の価額を控除した金額によって評価する。

(3) 区分地上権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43‐2《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43‐3《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

(土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価)

41‐2 土地の上に存する権利が競合する場合の農地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 耕作権又は永小作権及び区分地上権の目的となっている農地の価額

その農地の自用地としての価額

432《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

434《土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価》(1)の定めにより評価した耕作権の価額又は永小作権の価額

(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

その農地の自用地としての価額

432の定めにより評価した区分地上権の価額

433《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

(3) 耕作権又は永小作権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

その農地の自用地としての価額

433の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

434(2)の定めにより評価した耕作権の価額又は永小作権の価額

 

(耕作権の評価)

42 耕作権の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 純農地及び中間農地に係る耕作権の価額は、37《純農地の評価》及び38《中間農地の評価》に定める方式により評価したその農地の価額に、別表1に定める耕作権割合(耕作権が設定されていないとした場合の農地の価額に対するその農地に係る耕作権の価額の割合をいう。以下同じ。)を乗じて計算した金額によって評価する。

(2) 市街地周辺農地、市街地農地に係る耕作権の価額は、その農地が転用される場合に通常支払われるべき離作料の額、その農地の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた金額によって評価する。

 

(存続期間の定めのない永小作権の評価)

43 存続期間の定めのない永小作権の価額は、存続期間を30年(別段の慣習があるときは、それによる。)とみなし、相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定によって評価する。

 

(区分地上権の評価)

43‐2 農地に係る区分地上権の価額は、27‐4《区分地上権の評価》の定めを準用して評価する。

 

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

43‐3 農地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の自用地としての価額を基とし、27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めを準用して評価する。

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価)

43‐4 土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の価額は、次の区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 耕作権又は永小作権及び区分地上権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

42《耕作権の評価》の定めにより評価した耕作権の価額又は相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した永小作権の価額

×

432《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

その農地の自用地としての価額

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に耕作権又は永小作権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

42の定めにより評価した耕作権の価額又は相続税法第23条若しくは地価税法第24条の規定により評価した永小作権の価額

×

433《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

その農地の自用地としての価額

 

2017年8月26日

不整セット通達

(不整形地の評価)

20 不整形地(3角地を含む。以下同じ。)の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15《奥行価格補正》から18《3方又は4方路線影響加算》までの定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する。

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147113

(2) 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147114

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147115

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地()を求め、隣接する整形地()と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地()の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147116

 

(無道路地の評価)

20‐2 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法(昭和25年法律第201号)その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。
(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 20《不整形地の評価》の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

 

(間口が狭小な宅地等の評価)

20‐3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、15《奥行価格補正》の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 

(セットバックを必要とする宅地の評価)

24‐6 建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。ただし、その宅地を24‐4《広大地の評価》(1)又は(2)により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。
(算式)

将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積

×

0.7

宅地の総地積

 

2017年8月26日

貸宅地通達

(貸宅地の評価)

25 宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 借地権の目的となっている宅地の価額は、11《評価の方式》から22‐3《大規模工場用地の路線価及び倍率》まで、24《私道の用に供されている宅地の評価》、24‐2《土地区画整理事業施行中の宅地の評価》、24‐4《広大地の評価》及び24‐6《セットバックを必要とする宅地の評価》から24‐8《文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価》までの定めにより評価したその宅地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から27《借地権の評価》の定めにより評価したその借地権の価額(同項のただし書の定めに該当するときは、同項に定める借地権割合を100分の20として計算した価額とする。25‐3《土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価》において27‐6《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより借地権の価額を計算する場合において同じ。)を控除した金額によって評価する。
 ただし、借地権の目的となっている宅地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下「貸宅地割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する。

(2) 定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、27‐2《定期借地権等の評価》の定めにより評価したその定期借地権等の価額を控除した金額によって評価する。
 ただし、同項の定めにより評価した定期借地権等の価額が、その宅地の自用地としての価額に次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じる割合を乗じて計算した金額を下回る場合には、その宅地の自用地としての価額からその価額に次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

イ 残存期間が5年以下のもの 100分の5

ロ 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10

ハ 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15

ニ 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

(3) 地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4) 区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27‐4《区分地上権の評価》の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(5) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

 

(倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額)

25‐2 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
 なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。

(貸家建付地の評価)

26 貸家(94《借家権の評価》に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。)の敷地の用に供されている宅地(以下「貸家建付地」という。)の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

その宅地の自用地としての価額

その宅地の自用地としての価額

×

借地権割合

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

賃貸割合


 この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」は、それぞれ次による。

(1) 「借地権割合」は、27《借地権の評価》の定めによるその宅地に係る借地権割合(同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。次項において同じ。)による。

(2) 「賃貸割合」は、その貸家に係る各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。)がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合による。

Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計

当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)


(注)

1 上記算式の「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう。したがって、例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分及び階層で区分されていても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しない。
 なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。

2 上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない。

 

(区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価)

26‐2 区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている貸家建付地の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

25《貸宅地の評価》から253《土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価》までの定めにより評価したその区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の価額(A)

×

次項の定めによるその宅地に係る借地権割合

×

94《借地権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

 

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価)

25‐3 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権の目的となっている宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

274《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》(1)の定めにより評価した借地権、定期借地権等又は地上権の価額

(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

274の定めにより評価した区分地上権の価額

275《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

(3) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額

その宅地の自用地としての価額

275の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

276(2)の定めにより評価した借地権、定期借地権等又は地上権の価額

(注) 国税局長が貸宅地割合を定めている地域に存する借地権の目的となっている宅地の価額を評価する場合には、25《貸宅地の評価》(1)のただし書の定めにより評価した価額から、当該価額に27‐4《区分地上権の評価》の区分地上権の割合又は27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の区分地上権に準ずる地役権の割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価することに留意する。

 

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)

 借地権が設定されている土地について、相当の地代を収受している場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合
 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(2) (1)以外の場合
 当該土地の自用地としての価額から3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》の(2)による借地権の価額を控除した金額(以下この項において「相当の地代調整貸宅地価額」という。
 ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超えるときは、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(注) 上記(1)及び(2)のただし書に該当する場合において、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合においては、昭和43年10月28日付直資3‐22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達(以下「43年直資3‐22通達」という。)の適用があることに留意する。
 この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、43年直資3‐22通連中「自用地としての価額」とあるのは「相当の地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その相当の地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

2017年8月26日

倍率通達

(倍率方式)

21 倍率方式とは、固定資産税評価額(地方税法第381条《固定資産課税台帳の登録事項》の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。)に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。

 

(倍率方式による評価)

21‐2 倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(大規模工場用地の評価)

22 大規模工場用地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、その地積が20万平方メートル以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。

(1) 路線価地域に所在する大規模工場用地の価額は、正面路線の路線価にその大規模工場用地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(2) 倍率方式により評価する地域(以下「倍率地域」という。)に所在する大規模工場用地の価額は、その大規模工場用地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(大規模工場用地)

22‐2 前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14‐2《地区》の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。

(注) 「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

 

(大規模工場用地の路線価及び倍率)

22‐3 22《大規模工場用地の評価》の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線(倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線)だけに接していて地積がおおむね5万平方メートルのく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定める。

 

(余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価)

23 余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 余剰容積率を移転している宅地の価額は、原則として、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、設定されている権利の内容、建築物の建築制限の内容等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

×


 上の算式中の「A」、「B」及び「C」は、それぞれ次による。

「A」=余剰容積率を移転している宅地について、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価した価額

「B」=区分地上権の設定等に当たり収受した対価の額

「C」=区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額に相当する金額

(2) 余剰容積率の移転を受けている宅地の価額は、原則として、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設定している権利の内容、建築物の建築状況等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

×


 上の算式中の「D」、「E」及び「F」は、それぞれ次による。

「D」=余剰容積率の移転を受けている宅地について、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価した価額

「E」=区分地上権の設定等に当たり支払った対価の額

「F」=区分地上権の設定等の直前における余剰容積率の移転を受けている宅地の通常の取引価額に相当する金額

(注) 余剰容積率を有する宅地に設定された区分地上権等は、独立した財産として評価しないこととし、余剰容積率の移転を受けている宅地の価額に含めて評価するものとする。

 

(余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地)

23‐2 前項の「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいう。

(1) 「余剰容積率を移転している宅地」とは、容積率の制限に満たない延べ面積の建築物が存する宅地(以下「余剰容積率を有する宅地」という。)で、その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的とし、区分地上権、地役権、賃借権等の建築物の建築に関する制限が存する宅地をいう。

(2) 「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、余剰容積率を有する宅地に区分地上権、地役権、賃借権の設定を行う等の方法により建築物の建築に関する制限をすることによって容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築している宅地をいう。

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

24 私道の用に供されている宅地の価額は、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。

 

(土地区画整理事業施行中の宅地の評価)

24‐2 土地区画整理事業(土地区画整理法昭和29年法律第119号第2条《定義》第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。)の施行地区内にある宅地について同法第98条《仮換地の指定》の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
 ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。

(注) 仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。

1 土地区画整理法第99条《仮換地の指定の効果》第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。

2 仮換地の造成工事が行われていないこと。

 

(倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額)

25‐2 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
 なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。

2017年8月26日

路線価通達

(路線価)

14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)ごとに設定する。
 路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格(地価公示法昭和44年法律第49号第6条《標準地の価格等の公示》の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。)、不動産鑑定士等による鑑定評価額(不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。)、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する。

 

(地区)

14‐2 路線価方式により評価する地域(以下「路線価地域」という。)については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、国税局長が次に掲げる地区を定めるものとする。

(1) ビル街地区

(2) 高度商業地区

(3) 繁華街地区

(4) 普通商業・併用住宅地区

(5) 普通住宅地区

(6) 中小工場地区

(7) 大工場地区

 

特定路線価)

14‐3 路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価(以下「特定路線価」という。)を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
 特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。

 

(奥行価格補正)

15 一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(側方路線影響加算)

16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(1) 正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をいう。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額

(2) 側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額

 

(2方路線影響加算)

17 正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(1) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(2) 裏面路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表3「2方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額

 

(3方又は4方路線影響加算)

18 3方又は4方に路線がある宅地の価額は、16《側方路線影響加算》及び前項に定める方法を併用して計算したその宅地の価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(がけ地等を有する宅地の評価)

20‐4 がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価)

20‐5 容積率(建築基準法第52条《容積率》に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15《奥行価格補正》から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14‐2《地区》に定める地区に応じて下表のとおりとする。

容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積を乗じて計算した数値の合計

×

容積率が価額に及ぼす影響度

正面路線に接する部分の容積率

×

宅地の総地積


○ 容積率が価額に及ぼす影響度

地区区分

影響度

高度商業地区、繁華街地区

0.8

普通商業・併用住宅地区

0.5

普通住宅地区

0.1


(注)

1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。

2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。

3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15《奥行価格補正》から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15《奥行価格補正》から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14‐2《地区》に定める地区区分によることに留意する。

2017年8月26日